Si decidimos buscar una nueva vivienda, lo primero que nos hemos de plantear es qué nos conviene más, alquilar o comprar. Esa decisión dependerá de varios factores.

¿Dónde quiero vivir? ¿Qué me puedo permitir?

El primero es si tenemos claro dónde queremos vivir. La zona la suele marcar el entorno afectivo; la familia, o el entorno laboral. Normalmente se buscar la misma zona en la que ya hemos vivido o la zona donde vive el resto de la familia. En ocasiones nos desplazamos para aproximarnos al trabajo y no tener que hacer largos desplazamientos.

No importa si queremos alquilar un piso en Madrid o alquilar un piso en Barcelona, comprar un piso en Madrid o en Barcelona, los criterios son los mismos.

Qué tipo de vivienda necesitamos. Para comprar hemos de valorar las necesidades de espacio a medio plazo, ya que la compra implica unos gastos en impuestos, notario etc. Considerables así que si pensamos que la vivienda se nos quedará pequeña enseguida, quizá no valga la pena comprar todavía.

Generalmente los cambios en la vida familiar son los que nos empujan a compra o alquilar una vivienda diferente. Bien porqué nos sobra espacio o porqué nos falta:

  • Soltero se emancipa solo o en pareja. Primera compra de vivienda
  • Va a nacer un primer hijo o más. La casa se nos queda pequeña
  • Nido vacío. Los hijos se van y nos sobra espacio.

Lo ideal es comprar una vivienda que nos pueda servir a medio plazo. Si vamos a tener familia no tendrá sentido comprar una vivienda de un solo dormitorio.

Por otro lado, la capacidad financiera y la capacidad de endeudamiento, marcarán que vivienda nos podemos permitir.

Imaginemos que hemos heredado una gran suma de dinero y podemos comprar al contado. Podemos buscar una vivienda teniendo en cuenta ese presupuesto, y que aproximadamente un 12% del precio se nos irá en gastos e impuestos.

Pero si como la mayoría de los mortales, contamos solo con los recursos que generamos con nuestro trabajo, la decisión la marcara los ahorros que tengamos hasta la fecha, y la capacidad de endeudamiento.

Si no tenemos prácticamente ahorros. La opción es clara. Hay que alquilar hasta conseguir unos ahorros considerables. La opción más económica es alquilar

El alquiler da más flexibilidad y libertad de movimiento. Cuando aún no se tiene un trabajo definitivo, o todavía no se tiene claro dónde va acabar residiendo o si la familia va a crecer el alquiler es la opción más práctica.

Para alquilar tendremos que hacer frente a los siguientes gastos iniciales:

Primera mensualidad de la renta del mes en curso.

Una o dos mensualidades que se depositan como garantía en el órgano comunitario competente: INCASOL, etc.

Una mensualidad de honorarios para la agencia inmobiliaria.

Estos honorarios tras la última modificación de la ley de arrendamientos urbanos, los pagará el propietario o el arrendador en función de si es una sociedad o un particular. Puede consultar en el Boletín Oficial del Estado con las últimas modificaciones, que tras unos cuantos vaivenes ha quedado así. Medidas urgentes en materia de vivienda  y alquiler del Real decreto de 1 de marzo de 2019. En este mismo decreto se establece la no obligatoriedad del pago del impuesto de actos jurídicos documentales que hasta eran a cargo del arrendatario y se liquidaban en el organismo competente de la comunidad autónoma.

En ocasiones las agencias cobran un tanto por la redacción del contrato de arrendamiento.

En total será de 2 a 4 veces el importe de la renta a lo que tenemos que sumar un seguro de Responsabilidad civil por los daños que pueda causar desde su inmueble. Por ejemplo, imagine que tiene una fuga de su lavadora e inunda al vecino de abajo. Esos daños no los pagará el seguro del propietario; los tendrá que pagar Vd o su seguro de responsabilidad civil.

Además desde el momento en que tenga alquilado el inmueble se tendrá que hacer cargo de:

  • Gastos de suministros: agua, luz y gas
  • Impuestos de basuras
  • Pequeñas reparaciones
  • Gastos de comunidad (según se pacte en el contrato, habitualmente los paga el propietario )

Si no tiene un trabajo fijo puede ocurrir que el propietario le solicite un fiador o avalista en caso de impago. De esta forma se asegura de cobrar si Vd. no puede hacer frente a las rentas.

Comprar una vivienda es una decisión importante.

Para poder comprar tenemos que disponer de una entrada muy considerable: 32% – 35% del precio, o valor de tasación del inmueble. Estos ahorros cubrirán más o menos el 20% de entrada de la compra y un 12-15% para gastos de notario, registro y constitución de hipoteca. Podemos pedir más, hasta 100 % del precio o valor de tasación del inmueble, pero en general los bancos solicitarán garantías adicionales o avalistas.

Disponer de ahorros no es suficiente para comprar. El banco se va a asegurar de que ese dinero que presta se va a poder devolver. Así que hará un estudio de la solvencia del cliente:

  • Edad de los compradores
  • Trabaja por cuenta ajena o es autónomo
  • Salario bruto
  • Otras deudas
  • Morosidad

De los ingresos disponibles, la cuota de la hipoteca no debe representar más de 30-35% del total. Además de pagar la vivienda hemos de poder hacer frente al resto de gastos.

HIPOTECA
Hipoteca para comprar un piso

¿Cómo calcular qué piso se puede comprar? Muy fácil, primero mire que entrada puede aportar en la compra. Después, simplemente, calcule el 30% -35% de sus ingresos, excluyendo otros préstamos (coches, etc) y verá la renta que puede utilizar en la compra.

Por ejemplo una pareja que gana 3000€ entre los dos, podrá comprometer unos 1000€ a la cuota de la hipoteca.

Imaginemos una compra de un inmueble de 250.000€.

El coste total de la compra es de un 12% de 250.000€. Esto equivale a unos 30.000€ más de la compra original.

Por lo tanto, son 280.000€ en total de la compra.

Entre estos, hay 80.000€ ahorro.

Entonces, hay 200.000€ a financiar.

¿Qué cuota puede representar endeudarse por ese importe?

Eso va a depender del tipo de interés y del plazo de la hipoteca. Ahora el precio del dinero está francamente bajo, pero a lo largo de la vida del préstamo esta situación puede cambiar.

TipoPlazo 1Cuota 1Plazo 2Cuota 2
1,60%20974 €30700 €
1,80%20993 €30719 €
1,90%201.002 €30729 €
2,05%201.017 €30744 €

Cuanto más largo es el plazo, más baja la cuota, pero también en conjunto se pagan más intereses a lo largo de la vida del préstamo. Además una variación en los tipos de interés hará que acabemos pagando más intereses. Al principio se pagan más intereses y se devuelve menos capital.

Imaginemos el préstamo al 1.60 % de 20 años. Acabamos pagando un total de 233.836€.

Son los 974€ por 240 cuotas. En cambio a 30 años serán 252.000€.

Y si el tipo de interés subiera al 5%. En 20 años, pasaríamos a pagar una cuota por encima de 1300€ y el coste del préstamo se encarecería muchísimo en comparación al original.

Llama la atención que la compra más importante de nuestra vida, si financiamos a tipo variable no sepamos realmente lo que vamos a pagar. Por eso los préstamos a tipo fijo, aunque son más caros, parecen más razonables.

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