Vender un piso heredado

El proceso se inicia con la aceptación de la herencia por parte de todos los herederos ante notario. El objetivo de este trámite es adjudicar  los herederos todos bienes, derechos y obligaciones de la persona fallecida. Para formalizar la aceptación de la herencia se debe presentar la siguiente documentación ante un notario:

Documentación necesaria para aceptar la herencia

• Certificado de defunción

Tramitado por el hospital.

• Certificado de últimas voluntades

Se solicita al ministerio de justicia. El Certificado de Últimas Voluntades se puede solicitar en cualquiera de las Gerencias Territoriales del Ministerio de Justicia, en los Registros Civiles de toda España, en la Oficina Central de Atención al Ciudadano o cualquier otro organismo oficial habilitado para realizar el trámite de la solicitud. Este certificado nos va a servir para saber si el difunto había otorgado testamento o no, y en qué notaría y fecha se redactó ese testamento.

• Certificado del seguro de vida

Es el documento que acredita los seguros en los que figura la persona fallecida. Este documento se debe solicitar al Ministerio de Justicia, que dispone de una base de datos sobre las pólizas de vida contratadas en España. El registro se creó porque gran número de los beneficiarios se quedaban sin cobrar por desconocimiento de la existencia de una póliza contratada. La notaría donde se vaya a aceptar la herencia puede hacer la solicitud de forma telemática.

• Testamento

Si no dispone de copia del testamento, con el certificado de últimas voluntades, podrá solicitar copia a la notaría que otorgó la escritura. Nos tenemos que asegurar de que se trate del último testamento realizado por el causante.

• Escrituras de la propiedad En el testamento suele haber un inventario de los bienes que poseía el difunto. Una vez aceptada la herencia, la escritura de aceptación sirve como título de propiedad y la nueva titularidad deberá registrarse en el registro de la propiedad. El notario solicitará notas simples del registro para asegurarse de que las propiedades no se hayan vendido antes de la defunción.
• Certificados bancarios de las cuentas La entidad bancaria deberá ser avisada de la fecha de defunción. Las cuentas serán bloqueadas hasta que se acepte la  herencia.
• Gastos de exequias, hospitalización, traslados, etc. Hay ciertos gastos que pagarán los herederos que deberán ser descontados del importe de la herencia.

Trámites previos para vender un piso heredado

En una gran parte de los casos, los bienes que se van a heredar son propiedades inmobiliarias, que a su vez en ocasiones están hipotecadas. Cuando el causante tiene deudas, hipotecas, avales, etc, se recomienda en todo caso aceptar la herencia solo si los activos superan los pasivos o lo que se suele denominar como a beneficio de inventario.

Los herederos en muchas ocasiones se ven obligados a vender las propiedades rápidamente para poder hacer frente a los impuestos Sin embargo, para poder vender un piso o  casa heredados, previamente se tiene que haber aceptado la herencia y cumplir con las obligaciones fiscales propias de dicha aceptación.

Vamos a explicar todo el proceso de la aceptación de la herencia con miras a vender las propiedades que reciben los herederos tanto si el difunto testó como si no.

Aceptación de la Herencia con testamento

Lo primero que el heredero o herederos debe hacer es aceptar la herencia. Para ello hemos de saber si hay o no testamento.

Cuando la persona fallece, sus familiares deben acudir a las autoridades con el certificado de defunción y solicitar las últimas voluntades. Este documento permitirá saber si el fallecido hizo testamento, la fecha y donde se encuentra depositado para obtener una copia en caso de que no se disponga de ella.

El Certificado de Últimas Voluntades se puede solicitar en cualquiera de las Gerencias Territoriales del Ministerio de Justicia, en los Registros Civiles de toda España, en la Oficina Central de Atención al Ciudadano o cualquier otro organismo oficial habilitado para realizar el trámite de la solicitud. Este certificado nos va a servir para saber si el difunto había otorgado testamento o no, y en qué notaría y fecha se otorgó la escritura.

En presencia de un notario, el heredero o herederos debe firmar las escrituras de adjudicación y aceptación de la herencia en cuestión.

Aceptación de la herencia sin testamento – Ab intestato

En caso de no existir testamento, los herederos legítimos; cónyuge, hijos… Deberán acudir al notario que corresponda por vecindad, con el certificado de defunción y las últimas voluntades, para abrir un procedimiento de reclamación de herencia. Deberán para ello acreditar el parentesco con un certificado de nacimiento. Por último, se requerirá la presencia de, al menos, dos testigos que corroboren la veracidad de los hechos que se declaren ante el notario. Una vez determinados los herederos se podrá proceder a la escritura de aceptación de la herencia.

Valoración de las propiedades en caso de herencia

Un punto relevante en el momento de aceptar la herencia es el precio de adjudicación de las propiedades. Si se tiene intención de vender los inmuebles en un futuro próximo, dadas las bonificaciones existentes en el caso de parentesco; hijos y cónyuges, lo ideal es solicitar una valoración profesional a precio de mercado. Esta valoración la puede hacer el profesional inmobiliario que vaya a realizar la venta de su inmueble.

Recientemente, mediante la Ley 11/2021 de 9 de julio de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal  se ha modificado la forma de tributar el impuesto de sucesiones en lo relativo a los inmuebles heredados. Desde Enero de 2022, la liquidación del impuesto se hace con el valor de mercado como base imponible. Como valor de mercado se tomará el valor de referencia certificado por la dirección general de Catastro, que se puede consultar en su página web. 

Impuesto de sucesiones

A este primer paso le sigue la cancelación del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones antes del vencimiento de un plazo de 6 meses desde la fecha de defunción. Al pagar, el heredero recibirá un justificante de pago que habilitará la inscripción de la herencia. Este proceso se llevará a cabo en el Registro de la Propiedad e involucrará a todos los herederos para ser registrados como propietarios legales de los bienes legados.

Prórroga del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones

Pagar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, como mencionábamos antes, es muchas veces un impedimento para la aceptación de la herencia: muchas personas se ven forzadas a renunciar a sus herencias debido a que no cuentan con el capital necesario para hacer frente al impuesto o porque simplemente muchas veces calculando los impuestos propios de la aceptación y las cargas de los inmuebles, no es rentable aceptar la herencia.

Debido a esto, existe la posibilidad de solicitar un aplazamiento que permita pagar más tarde, dando tiempo al heredero de obtener financiación o de vender. Actualmente, la ley permite solicitar a Hacienda un aplazamiento del pago a 6 meses, que a su vez se puede prorrogar a un año e incluso fraccionar los pagos durante 5 años. Si el heredero está interesado, debe solicitarla antes de que se cumplan 5 meses del momento de la defunción.

En este punto, ya estaría cancelado el conocido impuesto de sucesiones. Sin embargo, un segundo impuesto debe ser pagado en el caso de bienes inmuebles por el heredero para poder proceder a vender la propiedad. Se trata de un impuesto municipal, la  Plusvalía Municipal o IVTNU, grava el incremento de valores de los terrenos de naturaleza urbana, y hasta la fecha, se calcula teniendo en cuenta el número de años transcurridos desde que el fallecido adquirió la propiedad hasta la fecha de defunción. Este impuesto alcanza su valor máximo a los 20 años, fecha en la cual ya no se incrementará. A su vez, en caso de venta, el heredero vuelve a pagar este impuesto desde la fecha en la que ha heredado, hasta la fecha de venta. Por este motivo, muchos vendedores recomiendan la venta rápida del inmueble. Sin embargo, vale la pena valorar si nos interesa mantenerlo y obtener unas rentas por él.

Cuidado con la Plusvalía Municipal

Una vez cancelado el impuesto de sucesiones y debidamente registrado el heredero o herederos como nuevo propietario del piso, hace falta pagar la Plusvalía Municipal para habilitar la posibilidad de venta de dicho bien. En el caso de herencias, son los herederos los sujetos pasivos del impuesto. En caso de venta, el sujeto pasivo es el vendedor.

Como mencionábamos antes, la Plusvalía Municipal representa la actualización del valor de los terrenos de naturaleza urbana donde está ubicada la propiedad. El importe depende de los años transcurridos desde la adquisición del inmueble. Se calcula en función del valor catastral del suelo de inmueble. Este valor se puede solicitar a catastro, y lo desglosa entre valor catastral del suelo y el valor de la construcción. Recientemente y debido a diversas sentencias sobre la fórmula de cálculo del citado impuesto, el gobierno ha modificado la forma de cálculo mediante el real decreto 26/2021 de 8 de noviembre, por el que se adapta el texto refundido de la Ley Reguladora de Haciendas Locales, aprobado por el RDL2/2004 de 5 de marzo…

El real decreto establece dos alternativas para el cálculo del impuesto:

La fórmula objetiva: Se multiplica el valor catastral del suelo por un coeficiente que se irá actualizando anualmente en la ley de Presupuestos Generales del Estado y evolucionarán en función del mercado inmobiliario. Los índices de 2022 son:

Alternativamente, cuando se constate que el importe del incremento de valor es inferior al importe de la base imponible calculada, sea mayor que el incremento de valor del inmueble vendido, se tomará como base imponible el importe de dicho incremento de valor.

Y sobre esta base imponible, el tipo impositivo puede alcanzar hasta un 30% en función de lo que determine el municipio en cuestión.

Puede consultar el BOE donde se explica el tributo. https://www.boe.es/eli/es/rdlg/2004/03/05/2/con

Una vez inscritos los inmuebles en el registro de la propiedad, los herederos ya puedes decidir si les interesa vender o alquilar los inmuebles, todo dependerá de la situación del mercado inmobiliario y de la economía de cada uno. En general, cuando hay muchos herederos, es conveniente vender para evitar futuras complicaciones futuras en la gestión del patrimonio.