Plusvalía municipal en 2025: qué debes saber antes de vender tu casa.

¿Qué es la plusvalía municipal?

La plusvalía municipal, oficialmente llamada Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), es un tributo que gestionan los ayuntamientos. Se paga cuando se transmite un inmueble urbano, ya sea por venta, donación o herencia. Grava el incremento de valor del suelo desde que se adquirió hasta que se transmite.

Novedades en 2025

Tras las sentencias del Tribunal Constitucional de 2017 y 2021, el Gobierno aprobó en 2022 una reforma para ajustar el cálculo de este impuesto. En 2025 se consolidan los siguientes aspectos:

• Doble método de cálculo: el contribuyente puede elegir entre el sistema objetivo (coeficientes sobre valor catastral) o el sistema real (diferencia entre precio de compra y de venta).
• Exenciones por pérdidas: si el inmueble se vende con pérdidas, no hay obligación de pagar la plusvalía.
• Actualización de coeficientes: cada año se revisan los porcentajes máximos que aplican los ayuntamientos, adaptados a la evolución del mercado.
• Mayor control local: los consistorios mantienen margen para fijar tipos impositivos y bonificaciones.

Cómo se calcula la plusvalía municipal

Método objetivo

Se aplica un coeficiente al valor catastral del suelo, multiplicado por los años de tenencia. Estos coeficientes varían cada año y los fija el Gobierno central, aunque cada ayuntamiento puede aplicar reducciones.

Método real

Se calcula sobre la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión de la vivienda. En este caso, se paga solo si existe una ganancia real en la operación.

Ejemplo práctico de cálculo

Imagina que compraste tu vivienda en 2010 por 150.000 € y la vendes en 2025 por 200.000 €. Si el valor catastral del suelo es de 40.000 € y has sido propietario durante 15 años:

• Método objetivo: aplicarías el coeficiente actualizado sobre 40.000 € y multiplicarías por los 15 años.
• Método real: se tributa sobre la ganancia de 50.000 €, aplicando el tipo impositivo fijado por el ayuntamiento.

El contribuyente puede elegir el sistema más favorable, evitando pagar más de lo debido.

Casos en los que no se paga

• Si el inmueble se transmite con pérdidas respecto al precio de compra.
• Cuando se trata de suelo rústico (no se aplica este impuesto).
• En algunos casos de herencia o donación, si se cumplen requisitos de bonificación municipal.

Preguntas frecuentes en 2025

¿Quién paga la plusvalía municipal?

Normalmente la paga el vendedor. En donaciones, la paga el receptor del bien. En herencias, los herederos.

¿Cuándo hay que pagarla?

El plazo habitual es de 30 días hábiles desde la firma de la escritura. En herencias, se amplía a 6 meses, prorrogables a un año.

¿Cómo se liquida?

Debe presentarse en el ayuntamiento donde se ubica el inmueble, aportando la escritura y la autoliquidación correspondiente. Muchos municipios ya permiten el trámite online.

Consejos prácticos antes de vender tu casa

• Consulta el valor catastral: puedes hacerlo en el recibo del IBI o en la Sede Electrónica del Catastro.
• Pide una simulación en tu ayuntamiento: así sabrás cuánto tendrías que pagar en cada sistema de cálculo.
• Revisa las bonificaciones: algunos municipios aplican descuentos por venta de vivienda habitual o por transmisiones en herencia.
• Asesórate antes de firmar: contar con un abogado o asesor fiscal especializado en inmobiliario puede ahorrarte dinero y problemas.

Enlaces de interés

Para ampliar información puedes consultar la legislación en el BOE o la Sede Electrónica del Catastro. En nuestra web encontrarás además artículos relacionados sobre impuestos en la vivienda y herencias inmobiliarias.

Conclusión

La plusvalía municipal en 2025 incorpora un sistema más justo, que permite al propietario elegir el cálculo más favorable y evita pagar cuando hay pérdidas. Antes de vender tu casa, infórmate bien y calcula tu posible obligación tributaria. En El Club del Propietario te ayudamos a resolver todas tus dudas inmobiliarias con contenidos claros y actualizados.