¿Debo pagar la plusvalía municipal al vender una vivienda?
Actualizado en julio de 2025
Al vender o heredar una vivienda, uno de los impuestos que genera más dudas es la plusvalía municipal. ¿Qué es exactamente? ¿Quién debe pagarla? ¿Cuándo y cómo se calcula? En este artículo te lo explicamos con claridad, para que no te pille por sorpresa.
¿Qué es la plusvalía municipal?
La plusvalía municipal, oficialmente llamada Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), es un tributo que se paga cuando se transmite un inmueble urbano —ya sea por venta, herencia o donación— y se ha producido un aumento en el valor del terreno.
Este impuesto depende del ayuntamiento donde esté situado el inmueble.
¿Qué tipo de terrenos tributan?
Solo se aplica a bienes de naturaleza urbana. Los terrenos rústicos están excluidos. Además:
- Solo se tiene en cuenta el valor del suelo, no el de la construcción.
- El valor de referencia suele ser el valor catastral del suelo.
¿Hay casos en los que no se paga?
Sí, existen supuestos de no sujeción importantes, por ejemplo:
- Aportaciones de bienes a la sociedad conyugal.
- Transmisiones por divorcio o separación.
- Herencias entre cónyuges o a favor de hijos.
- Fusiones o absorciones de empresas que continúan la actividad.
- Cesiones urbanísticas obligatorias al ayuntamiento.
¿Quién paga el impuesto?
Depende del tipo de transmisión:
- Herencia o donación: paga quien recibe el inmueble.
- Venta: paga quien vende el inmueble.
Importante: no importa lo que pacten las partes, la ley establece quién es el obligado tributario.
Si el obligado reside en el extranjero, deberá pagar el otro interviniente (el sustituto legal).
Exenciones y bonificaciones
Hay exenciones previstas por ley, como:
- Bienes en conjuntos histórico-artísticos o declarados de interés cultural (si se han rehabilitado).
- Transmisiones de muy escasa cuantía (menos de 6 €).
Y bonificaciones:
- Por fallecimiento: algunos ayuntamientos aplican hasta un 95% de bonificación si se hereda un inmueble.
- Entidades sin ánimo de lucro (cuando ya tienen bonificación en el IBI).
¿Cómo se calcula?
Se tienen en cuenta dos factores:
- Valor del terreno (normalmente el valor catastral).
- Porcentaje de incremento, según los años desde la anterior transmisión.
El ayuntamiento fija un coeficiente anual, que se multiplica por los años. Ese resultado se aplica al valor del suelo para obtener la base imponible. Después se aplica el tipo impositivo (máx. 30%).
Ejemplo práctico
Imagina que Juan vendió un piso en 2025 que compró en 2015. El valor catastral del suelo ha pasado de 30.000 € a 42.000 €. El coeficiente aplicado por el ayuntamiento es del 2% anual.
- Años transcurridos: 10
- Porcentaje total: 2% x 10 = 20%
- Incremento del valor: 42.000 € x 20% = 8.400 €
- Tipo impositivo: 30%
- Cuota a pagar: 8.400 € x 30% = 2.520 €
¿Cuándo se paga?
- Venta (inter vivos): 30 días hábiles desde la firma.
- Herencia: 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables otros 6.
Si presentas fuera de plazo, hay recargos que van del 5% al 20%, más intereses.
¿Quién gestiona este impuesto?
El ayuntamiento donde está ubicado el inmueble. Algunos delegan esta gestión en organismos supramunicipales, como la Diputación de Lleida, que ofrece asistencia para realizar la autoliquidación y tramita bonificaciones, exenciones o devoluciones.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que pagar la plusvalía si no he ganado dinero al vender?
Depende del ayuntamiento y de si se demuestra que no ha habido incremento real del valor. Desde 2021, existe la opción de usar el método de cálculo más favorable para el contribuyente.
¿Qué pasa si no la pago?
Te expones a recargos e intereses de demora. Además, podrías tener problemas si quieres inscribir la venta en el Registro de la Propiedad.
¿Cómo sé cuánto me toca pagar?
Puedes consultar el valor catastral del suelo en el último recibo del IBI y acudir al ayuntamiento o su portal online para conocer el coeficiente aplicable. También puedes pedir una simulación previa.
¿Tienes dudas concretas sobre tu caso? Déjanos un comentario o consulta con tu ayuntamiento. Cada caso puede tener matices.
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