Tasación inmobiliaria de un piso para la venta o Valoración a precio de mercado.
Probablemente, poner el precio a un piso/casa sea el factor determinante del éxito o fracaso de la venta. Un error habitual es calcular un precio por metro cuadrado según lo que se ve en los portales. Pero: ¿Pagarías lo mismo por un piso en una finca de 10 años que en una de 100? ¿Por un ático que por un bajo? ¿Por un piso reformado? Son muchos los factores que se tienen en cuenta al hacer una valoración.
Ubicación
Location, location, location. Como dicen los americanos: Ubicación, ubicación, ubicación.
Son muchos los factores que afectan al precio del piso/casa. El factor determinante es el valor del suelo donde está ubicado el inmueble. Lógicamente, no vale lo mismo el terreno en un barrio céntrico de una gran urbe (Madrid o Barcelona), que de una población pequeña en la que apenas hay demanda.
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El precio de un piso depende, pues, principalmente de la ubicación del mismo. El barrio donde está situado el inmueble influye también en el precio. ¿Tiene el barrio todos los servicios?
- Colegios
- Hospital y centro de salud.
- Medios de transporte: Bus, taxi y metro
- Mercado
- Supermercados
- Parques y zonas verdes
Dentro del mismo barrio, además en función de la calle en la que está ubicado, también variará el precio. Si es una calle ancha y luminosa, con poco tráfico. O si la calle tiene un parque, etc.
El edificio y sus zonas comunes
La valoración varía en función de la tipología de la vivienda. No tiene el mimo valor una vivienda unifamiliar a cuatro vientos con piscina, que una adosada con zona comunitaria, que otra sin o que un piso. En la valoración se tiene en cuenta la tipología, las calidades y el estado de conservación.
Dispone el edificio, bien sea casa, o piso de zonas comunitarias. Se valora si la vivienda pertenece a una comunidad y qué servicios ofrece esta. Por ejemplo, una casa a cuatro vientos puede estar ubicada en un club de golf, que le da un valor añadido. Un piso puede disponer de zona comunitaria con pistas de tenis y piscina. Todo ello aporta valor, pero también representa un gasto adicional en cuotas de comunidad.
Cuando se trata de un edificio plurifamiliar, se valoran también las calidades de la construcción y el estado de conservación del edificio. Con la nueva ley de la edificación, los edificios con antigüedad superior a los 50 años pasan una inspección técnica, conocida como el I.T.E. (INSPECCIÓN TÉCNICA DEL EDIFICIO).
Un arquitecto valora el estado de la estructura del edificio, accesibilidad, de todas sus zonas comunes y las instalaciones del mismo. Para realizar el informe visita todas las zonas comunes como hemos dicho y aproximadamente un 80 % de las viviendas del edificio. En dicho informe indica las medidas a realizar para el buen mantenimiento del edificio. En función de las deficiencias que se encuentren, la comunidad de propietarios dispondrá de unos plazos para realizar las obras indicadas por el técnico. Las deficiencias graves se deberán corregir a la mayor brevedad (3-6 meses) para que la consejería de vivienda de la comunidad autónoma emita entonces un certificado de aptitud del edificio. Esta inspección se deberá realizar cada 10 años.
Es muy relevante la accesibilidad del edificio. Si este dispone de ascensor y la entrada está adaptada a minusválidos o si, en cambio, no dispone de ascensor y además no hay forma de instalar uno.
- Altura y orientación
La orientación de la vivienda influye en el precio. Si pensamos en un piso en un edificio, se valoran más los orientados al sur, ya que suelen ser más cálidos y luminosos. Por otro lado, si la vivienda tiene ascensor, hay más demanda de pisos altos por su luminosidad y porque suelen ser más tranquilos.
- Superficie del inmueble
La superficie del inmueble es directamente proporcional al precio. Se tiene en cuenta la superficie habitable y, por otro lado, las superficies correspondientes a parkings o trasteros o sótanos, tendrán otro valor.
- Distribución: Número de habitaciones, baños y aseos
Para la valoración y la comparación con testigos se tiene en cuenta el número de habitaciones de que dispone el inmueble. Se valora el número de dormitorios. En general, para la misma superficie se suele valorar más un inmueble con varios dormitorios que un Loft o espacio diáfano. Por otro lado, inmuebles con mucho pasillo también tienen otro valor.
El número de baños también es un punto importante. Para una vivienda de 3 dormitorios se suelen pedir 2 baños completos. Si no dispone de ellos, la vivienda tendrá menos valor.
- Balcón, patio o terraza
Si bien suelen ser más demandados los pisos con balcón o terraza, para tener una salida, poner plantas, etc. También es cierto que en algunas calles muy transitadas en las ciudades suele ser un espacio poco aprovechado que acumula suciedad. Hay gustos para todo.
- Calidades de los acabados del piso/ casa.
Una buena valoración tendrá en cuenta cuándo se hizo la reforma y las calidades de los acabados. Lógicamente, si el piso está de origen, el precio no va a ser el mismo que de una obra nueva o un piso que se reformó hace un año.
La cocina es marca Siemens con electrodomésticos incluidos, o es una cocina con cuatro muebles, y sin electrodomésticos. Tipo de encimera, vitro cerámica, butano o gas ciudad. Todos los factores son relevantes. Extractor de acero inoxidable o simplemente lacado, etc.
¿En qué estados están los baños? ¿Reformados o se han de renovar? Disponen de bañera o son con ducha. Al cliente este detalle le suele importar. La gente mayor prefiere ducha, en cambio, con niños pequeños es más práctica la bañera.
- Instalación eléctrica y calefacción
Eficiencia energética
Hoy en día los clientes son más exigentes y tienen en cuenta el consumo energético y las emisiones del inmueble. Desde la comunidad Europea se reguló que para poner a la venta un edificio era necesario disponer de un certificado de eficiencia energética. Este emitido por un técnico competente, arquitecto o ingeniero, mostrará el consumo de energía.
Se valora el tipo de calefacción y las ventanas de que dispone el inmueble. Cómo están orientadas. El tipo de ventanas, si son de cámara o no. PVC, madera o aluminio.
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