Para decidir si vendemos un inmueble, aunque no tengamos amplia experiencia en el sector inmobiliario, sabemos que la venta va a suponer algunas obligaciones tributarias. Saber de antemano qué obligaciones fiscales nos va a suponer la venta del piso es imperativo, para saber que recursos reales no va a suponer dicha venta.
Es clave tener en cuenta las ganancias provenientes de la venta de una propiedad inmobiliaria, que debido a las grandes cantidades que posiblemente representa, vendrá acompañada de una importante obligación de pago a Hacienda y otras instituciones gubernamentales.
Y como todos queremos pagar el mínimo posible en impuestos, tener la información clara antes de vender piso es muy recomendable.
En las siguientes líneas, haremos un esfuerzo para aclarar los aspectos más fundamentales de los impuestos a pagar en la venta de un piso, cerrando el artículo con una mención a las donaciones de propiedades.
Impuestos Esenciales
Al vender piso, todos los vendedores están obligados a declarar la venta y el importe que la misma represente para proceder con el pago de impuestos a diferentes instituciones. En el caso de que la venta la realice una persona física:
Los impuestos esenciales que aplican en esta transacción comercial son el IRPF (Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas), el IIVTNU (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) y, además en todos los a casos hemos de estar al corriente del IBI anual que todos conocemos (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) o contribución.
El IRPF y la Venta de tu Piso
Al vender casa, el IRPF representa una de las obligaciones más importantes, pero a la vez descuidadas que adquiere el vendedor de la propiedad. Al declarar el IRPF, se calculará la ganancia neta restando el precio de compra original (así como otros gastos asociados) al precio de venta.
Dentro del precio de compra, debemos incluir todos los gastos posibles que Hacienda admita, empezando por los impuestos que se pagasen en un primer momento durante la compra original de la propiedad (pensar en el IVA o el ITP). Esto nos permitirá reducir al máximo los impuestos a pagar por nuestra parte.
Así también, Hacienda permite incluir entre los gastos deducibles las inversiones realizadas sobre el piso con el objetivo de mejorarle y aumentar su valor de mercado.
Se puede recurrir de igual forma a la exención del pago de impuestos sobre las ganancias patrimoniales si el dinero obtenido a través de la transacción se destina a la compra de una vivienda habitual o a su rehabilitación.
El importe neto obtenido a través de la venta, deduciendo todo aquello que Hacienda permita, es lo que finalmente representará la ganancia patrimonial en el IRPF y, con ello, la cantidad definida a pagar en impuestos.
Otras exenciones relevantes de pago del IRPF sobre la venta piso son a los mayores de 65 años que estén vendiendo su vivienda habitual, de igual forma los mayores de 65 años que vendan una vivienda no-habitual, pero que destinen las ganancias a la contratación de una renta vitalicia y aquellas personas en situación de dependencia severa o gran dependencia, esto en conformidad con la Ley 39/2006 de Promoción de Autonomía Personal y Atención a las Personas en Situación de Dependencia.
Con respecto a la fiscalidad por la venta del piso dentro del IRPF, la distribución es la siguiente:
- 19% para las ganancias hasta 6.000 euros
- 21% para las ganancias entre 6.000 y 50.000 euros
- 23% para las ganancias superiores a 50.0000 euros
Finalmente, si la venta del piso incurre en una pérdida (es decir, que los costos totales son superiores al importe obtenido por la venta y no existe ganancia alguna en la transacción), el vendedor no tiene por qué tributar en su declaración del IRPF. Pero, es importante tener en cuenta que hay que incluir la transacción en la declaración, aunque no haya que pagar nada a causa de una pérdida económica.
Plusvalía municipal o IIVTNU y la Venta de tu Piso
El Impuesto sobre el Incremento del Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana, también conocido como Plusvalía Municipal, es un impuesto relativo a las ventas de propiedades de naturaleza urbana. En teoría el impuesto graba el incremento del valor del terreno urbano a lo largo de los años. Este se calcula sobre la base del valor catastral de suelo asignado al inmueble en cuestión. En el certificado catastral, aparece el valor catastral repartido entre valor del suelo y valor de la construcción. Este valor se actualiza cada 10 años. Si no conoce el valor catastral de su inmueble, puede solicitarlo a catastro con su firma electrónica o en las oficinas de su localidad.
El tributo se calcula basándonos en el valor de suelo, y dependerán directamente del municipio donde se encuentre el inmueble y de los años en los que se ha sido propietario del mimo. El tributo varía en función del ayuntamiento y es un % sobre la base liquidable, que como hemos dicho depende de los años que se ha disfrutado del inmueble, y del valor del suelo. Suele estar sobre el 20% ó como máximo 30 % de ese valor.
Sin embargo, el cálculo del impuesto de Plusvalía Municipal se encuentra en revisión, ya que el Tribunal Constitucional lo ha declarado nulo en los casos en que la venta del inmueble se realice a pérdidas. Actualmente, está en discusión si para calcular si ha habido ganancia patrimonial, si se deberá aplicar el IPC como factor corrector o no. Por otro lado, el tribunal constitucional ha recomendado cambiar la forma de cálculo de dicho impuesto. Al no existir sentencia firme, algunos ayuntamientos continúan cobrándolo otros sin embargo, dejan la recaudación en suspenso hasta que quede clara la nueva forma de cálculo.
El IBI y la Venta de tu Piso
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles es un tributo con el que todos los propietarios están familiarizados, ya que se paga de forma anual y es independiente en sí a la venta de la casa.
Entonces, si no tiene nada que ver con vender casa, ¿por qué lo mencionamos aquí?
Sobre el papel, quien sea el dueño de la propiedad durante el día 1 de enero, le corresponde pagar el impuesto de ese año. A pesar de que esta es la norma general, existen variaciones de calendario importantes dependiendo de cada ayuntamiento. De igual forma, la cantidad a pagar estará definida por el ayuntamiento correspondiente al que esté adscrito la propiedad.
Ahora, el pago del IBI se puede negociar con el comprador del piso. Asimismo, el Tribunal Constitucional dictaminó que era posible repartir proporcionalmente el importe anual a pagar por IBI entre ambas partes. Actualmente, es habitual repartir proporcionalmente el impuesto entre comprador y vendedor en función de la fecha de escritura.
Donaciones de la Propiedad
En el caso de que la propiedad se transfiera vía donación, el dueño original no está exento de declarar la transacción y pagar IRPF. Aunque suene extraño, Hacienda obliga al propietario original a pagar impuestos basándose en una supuesta ganancia obtenida a través de la donación.
Claramente, estos son casos especiales y se recomienda siempre la intervención de un especialista para que declare la donación con respecto al IRPF y evitar problemas.
El caso de las herencias lo trataremos en otro artículo. Las herencias están sujetas al Impuesto de Sucesiones y Donaciones, que se tendrá que hacer efectivo al aceptar la herencia.
